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超过30城首套房贷款利率进入“3”时代

自今年年初首套住房贷款利率政策动态调整机制建立以来，全国多个城市纷纷下调首套住房贷款利率下限。据不完全统计，截至目前已有超过30个城市的首套房贷利率降至4%以下。此前下调城市范围以去年来房价最疲软的三四线城市为主，近日珠海、天津、福州、厦门、长春、沈阳、郑州等重点城市也跟进作出调整。

从当前来看，南宁、珠海、株洲和常德四个城市的首套房贷款利率下限降至3.7%，为全国最低水平。中国国际期货高级研究员汤林闽对期货日报记者表示，国家发改委数据显示，2019年12月份全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于当时5年期贷款基础利率（LPR）增加0.71个百分点。而目前多地首套住房贷款利率已经进入“3”时代。“虽然只是部分地区，但相比较下首套房贷利率的下降幅度仍十分明显，粗略估计目前全国平均的首套房贷款利率或已相当接近4%。”

“房贷是影响购房消费的主要因素之一。房贷利率的进一步下调有利于降低购房者的房贷成本、月供压力和未来不确定性的影响，在满足其购房需求的同时也能提升购房消费，进而促进房地产市场的良性循环和稳定发展。”汤林闽说。

按照此前央行、银保监会出台的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房价环比同比连续3个月下降的城市可阶段性放宽首套商贷利率下限。光大期货宏观分析师于洁表示，该政策作为央行2022年9月底政策的常态化延续，符合条件的城市范围正显著扩大，且整体集中在地产需求持续偏弱的二三线及以下城市。此外值得注意的是，该动态调整机制也规定了退出机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下个季度起，恢复执行全国统一的首套商贷利率下限，这表明政策目标是将房价长期稳定于2022年的平均水平，政策的刺激效果或为偏温和。

总的来看，在坚持“房住不炒”的定位下，自去年以来国内房地产利好政策陆续出台，市场对今年房地产市场的回暖预期也不断增强，除开年来多个城市下调首套房贷款利率之外，更有江苏、辽宁、广东、上海、天津等地纷纷出台购房补贴、奖励企业等相关举措，大力促进住房消费。于洁告诉记者，下调首套房贷利率是从需求端提振房地产，与此同时供给端的政策也在持续放松。其中，从“保交楼”到“保交楼、保主体”并驱，支持力度不断加强；去年“三支箭”支持下地产融资环境得到改善，预计未来房地产销售端和融资端的改善将逐渐传导至投资端，尤其是地产竣工可能有明显的改善。

“但还应注意的是，房地产市场目前仍面临经济复苏不确定性仍较强、人们对未来预期未明显恢复、政策可能出现不利调整等风险，就房贷利率而言，有观点认为3.8%为主流利率的共识逐渐增强，反映了房贷利率仍有下调空间，未来有可能达到低于4%的水平。就政策而言，应抓紧落实目前房地产市场供需两端已出台的相关政策，让政策效果尽快体现出来。”汤林闽说。

“春节假期以来，全国30城房屋销售同比依然较低，表明房地产修复依然较慢，利率下调的利多传导至销售仍不明显，而销售持续偏弱不利于地产开工、施工的回暖，对于钢材、玻璃等建材的需求仍难有较大的提振。”方正中期期货研究院黑色组组长汤冰华表示，从盘面表现看，今年春节前的3个月来，黑色商品持续交易地产复苏预期，价格自低位大幅反弹。

展望后市，汤冰华认为，若节后未看到地产持续性改善，则乐观预期会受到影响，节前冬储库存可能会有盈利兑现的需求，从而对钢材价格产生阶段性的压力，但考虑到目前库存、产量仍偏低，因此钢材的回调可能不会顺畅，更多是以炉料带动为主，趋势性下跌暂难看到，需要元宵节后继续验证地产销售及现货成交情况。

关键词： 利率下限 首套住房贷款 动态调整